【907 楼市】房地产开发项目投资、成本费用估算

  从事房地产开发，其中的项目投资、成本费用估算的过程中有必要了解的点有哪些呢？

  房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产的全部过程，因而其投资估算与成本费用估算应合二为一。不一样的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和期间费用两大部分组成。

  国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类别。

  土地征用费是国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地征收补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关法律法规进行。

  拆迁安置补偿费是在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

  前期工程费为项目的规划、设计、可行性研究所需费用。通常能按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

  它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。最重要的包含建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。

  基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、道路、排污、电信、环卫等工程费用，一般会用单位指标估算法来计算。

  它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照建安工程费的估算方法。

  它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％～5％计算。

  开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。

  其构成内容是指筹建期间的开办费、行政管理部门发生的费用，业务招待费、研究费用、技术转让费、相关长期待摊费用摊销、财产保险费、聘请中介机构费、咨询费和诉讼费等费用。

  2．销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用和专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

  主要包括广告宣传费及业务宣传费。广告宣传费约为出售的收益的2％～3％。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；广告费则是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关联的费用。纳税人申报扣除的广告费支出，一定要符合下列条件：

  它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失、贷款担保费等)。

  房地产成本的计算方式能简化为为土地成本翻一番再加2000元，房地产开发是个中长期的标准化流程，购房者在了解房价的同时更应该对成本知道。